DECISÃO
Mantida decisão que utilizou teoria do adimplemento substancial em contrato de compra e venda de imóvel
A Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) manteve decisão que, aplicando a teoria do adimplemento
substancial, garantiu o domínio de imóvel adquirido em 1986, no valor de
1.966 OTN’s, no loteamento denominado Parque Savoy City, na Vila
Matilde, em São Paulo. O vendedor do imóvel afirmava existir saldo
residual a ser pago pelos compradores, mesmo depois da quitação de 182
prestações.
O colegiado entendeu que a aplicação da teoria do
adimplemento substancial impediu o uso desequilibrado do direito de
resolução do contrato por parte do credor, preterindo desfazimentos
desnecessários em prol da preservação do acordo, objetivando a
realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.
Para
o relator, ministro Sidnei Beneti, ficou claro que “a obrigação se
definiu quanto ao número de OTN’s a serem pagas pelos adquirentes sem,
no entanto, estipulação da quantidade de parcelas a serem pagas em favor
do vendedor do imóvel. Essa situação, por si só, afasta a incidência da
exceção do contrato não cumprido diante da omissão contratual
existente”.
E completou: “Foi acertado conciliar o direito do
vendedor do imóvel e a obrigação dos adquirentes, de modo a afastar a
alegação de locupletamento ilícito.”
Entenda o caso
Os
adquirentes celebraram compromisso de compra e venda de imóvel
residencial situado no loteamento Parque Savoy City, comprometendo-se a
pagar em parcelas corrigidas pela já extinta OTN. Assim, ficou
contratualmente acertada uma entrada de 112 OTN’s, mais 1.854 OTN’s em
prestações consecutivas. No instrumento particular não ficou definido o
número de prestações a serem pagas.
Após pagar 182 prestações,
os compradores consideraram quitada a obrigação junto ao alienante. Tal
fato foi contestado pelo vendedor do imóvel, que afirmou existir saldo
residual a ser pago por eles.
Assim, os adquirentes ajuizaram
ação de adjudicação compulsória cumulada com declaratória de quitação e
outorga de escritura e, ainda, com restituição de valores pagos
indevidamente ao alienante.
A sentença, baseada em laudo do
contador judicial, negou o pedido, sustentando a existência de saldo
devedor no montante de 1.091 OTN’s. Os adquirentes apelaram e o Tribunal
de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a sentença, aplicando a teoria
do adimplemento substancial.
“Na dúvida sobre existência de
saldo, cabe interpretação por equidade, para que o compromissário que
quitou todas as 182 prestações, construindo no terreno a sua casa,
obtenha a tutela específica que consolide o domínio, reservando-se ao
vendedor o direito de obter, em ação própria, sentença que possibilite a
execução do saldo que afirma existir” – decidiu o TJSP, cujo
entendimento foi mantido pelo STJ.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
A notícia refere-se aos seguintes processos:
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14/02/2013 |