DECISÃO
Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar
Por maioria de votos, a Quarta Turma do
Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de
convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de
área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço
apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os
ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.
A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador
do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso
exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida
naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com
atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do
local.
Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois
terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador
para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser
transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal
de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição
condominial ordinária por unidade”.
Convenção mantida
Na
Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se
houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito
adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde
agosto de 1975, e pediu indenização por dano moral – além da declaração
de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento do direito
real de uso sobre o terraço, de forma perpétua.
O Tribunal de
Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao
pedido. O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi
considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de
contribuição foi considerada justa.
Segundo o acórdão, “a
alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço
pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu
que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de
alguns deles incumbem a quem delas se serve”.
No STJ, o
relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da
assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real,
pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos
inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o
que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do
Código Civil”.
Direito adquirido
Em
relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de
exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a
impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum,
conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de
tal situação jurídica no tempo.
“Tem-se que o uso privativo de
área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer
contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito
adquirido”, concluiu o relator.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
REsp 1035778
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04/02/2014 |